Брокер Євгенія Табінська – про нерухомість з любов’ю
Брокер з нерухомості Євгенія Табінська
З кожним роком у Рівному зростає інтерес до комерційної нерухомості як до інструмента збереження капіталу та формування стабільного, пасивного доходу. Після 2022 року цей інтерес став більш активним: об’єкти дедалі частіше купують не як “нерухомість”, а як модель доходу, яка має працювати в реальних умовах ринку.
Працюючи у сфері нерухомості понад вісім років, я спостерігаю одну повторювану закономірність. Більшість помилок інвестори роблять через те, що об’єкти оцінюють поверхнево – як набір характеристик, а не як систему, яка буде приносити дохід.
Фактор №1 Локація як конверсія трафіку, а не просто “хороша точка”.
Локацію зазвичай оцінюють інтуїтивно: висока прохідність – значить хороше місце. Але в реальності цього недостатньо.
Оскільки має значення не лише потік трафіку, але й розміщення зупинки міського транспорту, трафік авто і наявність парковки. І є момент: заїзд на парковку має бути зі сторони входу в приміщення, а не з сусідньої вулиці.
Купуйте не приміщення, а платоспроможного орендаря.
Мінус цього правила: хороших локацій дуже мало і вартість їх справедливо досить висока
Фактор №2 Технічні параметри як те, що визначає, який бізнес тут взагалі можливий.
Завжди дивіться на технчні параметри: енергопотужність, висота стелі, стан електромереж, вентиляція та можливість перепланування формують базову “технічну здатність” об’єкта працювати з різними форматами бізнесу.
Якщо пояснити простіше: це набір характеристик, який визначає, чи зможе тут відкритися кав’ярня, аптека, піцерія, магазин-цех по виготовленню напівфабрикатів, сервіс. Наприклад, низька енергопотужність одразу виключає частину бізнесів, які працюють з обладнанням. Слабка вентиляція робить неможливим або дорогим формат для закладів громадського харчування. А відсутність гнучкого планування обмежує адаптацію під нових орендарів без дорогих перебудов.
Чим більше технічних можливостей – тим ширша у Вас аудиторія орендарів.
У практиці це часто виглядає так: зовні об’єкт привабливий, але всередині він “пустий”, і саме це визначає його реальну дохідність.
Фактор №3 Екстер’єр – по принципу “зустрічають по вбранню, а проводжати можуть і не вийти”.
Фасад з хорошою візуальною читабельністю підвищує шанс, що об’єкт потрапить у розгляд. Зручний вхід, відсутність “коридорного планування”, мінімум бар’єрів у вигляді сходів і т.п., все це впливає на доступность для клієнтів. Паркування ж у сучасних умовах у Рівному вже не виглядає як перевага – це радше базова вимога для більшості форматів бізнесу за межами центру.
Фактр № 4 Окупність як індикатор рентабельності
Часто можна почути, що хороша інвестиція – це та, яка окупається за десять років. Але на практиці це лише усереднений орієнтир, який не враховує ризики, інфляції, насиченість ринку та структури доходу. Завжди задавайте собі питання: чи зможу я продати це приміщення через 2-3 роки за теперішньою ціною плюс невеличкий приріст. Якщо так – то це гарна ознака вигідності.
Та більш професійний підхід виглядає дещо інакше: інвестор дивиться не тільки на термін окупності, а й наскільки стабільно приміщення буде заповнено орендарями та на скільки стабільні та розвиваючи вони будуть у бізнесі.
Після 2022 року ці фактори стали значно важливішими, ніж проста формула “ціна поділена на 10-ти річну оренду”.
Фактор №5 Це не має бути приміщення “під одного орендаря”
Чим менше об’єкт залежить від одного конкретного сценарію використання, тим легше його продати в різних ринкових умовах. І тим менше він “прив’язаний” до одного типу орендаря.
Фактор № 6 Структура орендарів як основа стабільності доходу
Важливо не лише те, скільки платить орендар, а й те, хто він є.
Мережеві компанії або великі сервіси зазвичай створюють більш стабільний грошовий потік, тому що їхній бізнес розподілений між багатьма точками. Локальний бізнес може давати вищу ставку, але при цьому створювати більший ризик простою.
Тому якість об’єкта часто визначається не цифрою оренди, а тим, наскільки збалансована його структура орендарів.
Рівне сьогодні — це ринок зі своєю специфікою. Після 2022 року ми отримали додатковий попит на комерційні площі через внутрішню міграцію та розвиток малого бізнесу.
Водночас, Рівне – це не індустріальний центр, тому тут особливо чутливо проявляється якість кожного інвестиційного рішення. Невелика різниця в характеристиках об’єкта може давати суттєво різний фінансовий результат.
Комерційна нерухомість — це не набір окремих правил, а взаємопов’язана система факторів, які разом формують дохідність, ризик і стабільність об’єкта.
І чим краще інвестор розуміє, як ця система працює, тим менше він покладається на інтуїцію і тим більше — на передбачувану економіку об’єкта.
Автор: Євгенія Табінська, брокер з нерухомості
(068)-007-30-37
(050)-339-30-37
м. Рівне, вул. Кавказька, 7, офіс 204
*
